Bauvertrag:
Wenn das neue Heim nicht fertig wird …
| In Zeiten niedriger Zinsen liebäugeln viele mit dem Erwerb eines eigenen Hauses oder einer eigenen Wohnung. Was aber ist, wenn der Bau nicht rechtzeitig fertiggestellt wird? Mit einem solchen Fall hat sich das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg beschäftigt. |
Der Kläger hatte bei einem Unternehmer für 140.000 Euro eine Eigentumswohnung erworben, die sich noch im Bau befand. Im notariellen Kaufvertrag war eine Frist festgehalten, bis zu der das Objekt hergestellt werden sollte. Aber was heißt „Herstellung“? Der Kläger meinte, es müsse das gesamte Objekt inklusive Außenanlagen fertiggestellt sein. Der Beklagte meinte, es reiche aus, wenn der Kläger einziehen könne.
Das OLG betonte, dass es immer auf den individuellen Vertrag ankomme. Im vorliegenden Fall ergab die Vertragsauslegung, dass es bei dem verabredeten Datum auf die Bezugsfertigkeit der Wohnung ankomme und nicht auf die vollständige Fertigstellung des gesamten Objekts. Die Wohnung müsse dazu mit Ausnahme von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigten, und mit Ausnahme der Außenanlagen fertiggestellt sein. Denn die Vereinbarung einer Frist habe insbesondere den Sinn, dass sich der Bauherr auf einen Einzugstermin einstellen könne.
Der Kläger könne daher Schadenersatz z. B. Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung oder Fahrtkosten für die Zeit zwischen dem verabredeten Termin und der Bezugsfertigkeit verlangen. Dafür, dass nach der Bezugsfertigung der Wohnung an dem Gesamtobjekt noch Arbeiten vorzunehmen wären, könne er keinen Schadenersatz verlangen. Er könne aber einen gewissen Betrag wegen der noch offenen Mängel und Restarbeiten zurückbehalten. Im konkreten Fall stehe dem Kläger daher ein sog. Leistungsverweigerungsrecht in Höhe von 10.000 Euro einschließlich eines „Druckzuschlags“ von 5.000 Euro zu. In dieser Höhe müsse er den Kaufpreis noch nicht zahlen, sondern erst nach vollständiger Fertigstellung des Gesamtobjekts.
Die Entscheidung ist rechtskräftig.
Quelle | Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 21.7.2020, 13 U 28/20; PM Nr. 33/2020
Nachbarschaftsstreit:
Anspruch auf Unterlassung der Nutzung eines baurechtswidrigen Offenstalls für Pferde
| Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Ein Grundstücksnachbar kann von dem anderen verlangen, die Pferdehaltung in einem Offenstall zu unterlassen, den dieser ohne Baugenehmigung und unter Verstoß gegen das öffentlich-rechtliche Gebot der Rücksichtnahme errichtet hat. |
Das war geschehen
Die Parteien sind Nachbarn. Die eine Beklagte ist Inhaberin eines Pferdehofs. Sie errichtete ohne Baugenehmigung auf ihrem im Außenbereich gelegenen Grundstück in einer Entfernung von etwa 12 Metern vom Einfamilienhaus der Klägerin einen Offenstall für Pferde und stellte darin Pferde ein. Die andere Beklagte, deren Geschäftsführerin erstgenannte Beklagte ist, betreibt auf dem Grundstück eine Reitschule.
Die Bauaufsichtsbehörde lehnte im September 2013 die Erteilung einer Baugenehmigung ab. Dagegen klagte die Pferdehofinhaberin. Das Verwaltungsgericht (VG) wies diese Klage 2016 mit der Begründung ab, der Offenstall lasse die gebotene Rücksichtnahme auf das Wohnhaus der Klägerin vermissen. Hierbei falle insbesondere ins Gewicht, dass sich der Stall unmittelbar an der Grenze zum Grundstück der hiesigen Klägerin in einer Entfernung von etwa 12,5 Metern zu deren Ruheräumen befinde und die Boxen mit dem Auslauf zum Wohnhaus ausgerichtet seien.
Bisheriger Prozessverlauf
Das Landgericht (LG) hat die Beklagten verurteilt, die Haltung von Pferden in dem Offenstall zu unterlassen. Auf deren Berufung hat das Oberlandesgericht (OLG) die Klage abgewiesen, soweit sie sich gegen die beklagte Reitschuleninhaberin richtet. Hinsichtlich der beklagten Pferdehofinhaberin hat es die Verurteilung darauf beschränkt, dass bei der Haltung von Pferden in dem Offenstall die Immissionsrichtwerte nach der jeweils geltenden Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) nicht überschritten werden dürften.
So entschied der BGH
Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und das Urteil des LG im Verhältnis zur beklagten Pferdehofinhaberin wiederhergestellt. Hinsichtlich der beklagten Reitschuleninhaberin hat er die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Klägerin hat einen Anspruch darauf, dass die beklagte Pferdehofinhaberin das Halten von Pferden in dem Offenstall auf ihrem Grundstück unterlässt. Die Verletzung nachbarschützender Vorschriften des öffentlichen Baurechts kann einen solchen verschuldensunabhängigen Unterlassungsanspruch des Nachbarn begründen. Zu solchen Normen zählt das Gebot der Rücksichtnahme. Dass die Errichtung und die zweckgemäße Nutzung des Offenstalls im Verhältnis zu der Klägerin gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen, steht aufgrund des rechtskräftigen Urteils des VG mit Bindungswirkung für den Zivilprozess fest. Damit hatte die Klägerin einen Anspruch auf Unterlassung dieser Nutzung des Stalls. Für das Vorliegen der für den Unterlassungsanspruch erforderlichen Wiederholungsgefahr spricht aufgrund der bereits erfolgten rechtswidrigen Nutzung des Stalls eine tatsächliche Vermutung, die selbst für den Fall nicht widerlegt wäre, dass die beklagte Pferdestallinhaberin seit 2016 keine Pferde mehr in den Stall eingestellt haben sollte.
Hinsichtlich der beklagten Reitschulinhaberin konnte das Urteil ebenfalls keinen Bestand haben, da die Klägerin gegen diese einen Anspruch darauf haben kann, keine Pferde in den Offenstall einzustellen. Im Hinblick darauf, dass die Klägerin weder anhand des Aussehens der Pferde noch aufgrund der Personenidentität auf Beklagtenseite anhand der äußeren Abläufe beurteilen und darlegen oder gar beweisen kann, welche Pferde jeweils im Eigentum der einen oder der anderen Beklagten stehen bzw. standen, trifft die beklagte Reitschulinhaberin eine sog. sekundäre Darlegungslast hinsichtlich der Behauptung der Klägerin, sie habe Pferde in den Offenstall eingestellt. Dieser hatte sie bislang nicht genügt. Sie muss nun in dem erneuten Verfahren vor dem Berufungsgericht zunächst vortragen, welche Pferde in dem von der Klägerin behaupteten Zeitraum der Nutzung des Offenstalls in ihrem Eigentum standen und wo diese untergestellt waren.
Quelle | BGH, Urteil vom 27.11.2020, V ZR 121/19; PM Nr. 148/2020 vom 27.11.2020
