Kündigung: Vorgetäuschter Eigenbedarf begründet Schadenersatzansprüche des Mieters

Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor, kann er dem Mieter auf Schadenersatz haften. Für ein Vortäuschen kann sprechen, dass der behauptete Selbstnutzungswille nicht realisiert wird oder die Parteien nachträglich über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verhandeln. So entschied es das Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte.

Wegen Eigenbedarf gekündigt und trotzdem verhandelt

Vermieter und Mieter hatten einen bis zum 31.7.2024 befristeten Wohnraummietvertrag geschlossen. Als Befristungsgrund war die spätere Nutzung der Wohnung durch die Tochter der Vermieter angegeben. Noch vor Ablauf der Befristung boten die Vermieter den Mietern jedoch die Fortsetzung des Mietverhältnisses um weitere drei Jahre zu einer deutlich höheren Miete an. Nachdem eine Einigung scheiterte, beharrten sie auf der Vertragsbeendigung unter Hinweis auf den Eigenbedarf der Tochter und kündigten vorsorglich wegen Eigenbedarf. Die Mieter zogen aus, mieteten Ersatzwohnraum und verlangten Schadenersatz wegen eines nur vorgeschobenen Eigennutzungs- bzw. Befristungsgrunds sowie Rückzahlung überzahlter Miete nach den Vorschriften der Mietpreisbremse.

Schadenersatzanspruch gegeben

Das AG bejahte einen Schadenersatzanspruch der Mieter. Dieser scheidet nicht schon deshalb aus, weil die Mieter die Wohnung nicht zwangsweise, sondern freiwillig geräumt haben. Er kommt insbesondere in Betracht, wenn der Vermieter einen bis zum Vertragsende eingetretenen Wegfall des geltend gemachten Eigennutzungs- bzw. Befristungsgrunds nicht offenlegt. Die Darlegungs- und Beweislast für die Unrichtigkeit der vom Vermieter behaupteten Bedarfstatsachen trägt zwar grundsätzlich der Mieter. Realisiert sich der behauptete Selbstnutzungswille nach Vertragsende jedoch nicht, begründet dies ein erhebliches Indiz dafür, dass der geltend gemachte Bedarf nur vorgeschoben war. Maßgeblich ist insoweit nicht allein der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern das Vertragsende.

Verhalten des Vermieters widersprüchlich

Nach der Beweisaufnahme war das Gericht davon überzeugt, dass zu diesem Zeitpunkt kein hinreichend verdichteter Eigennutzungswunsch der Tochter mehr bestand. Diese lebte bereits längerfristig im Ausland, hatte keine konkreten Studien- oder Arbeitsplatzpläne umgesetzt und war tatsächlich nicht in die Wohnung eingezogen. Gegen die behauptete Nutzungsabsicht sprach aus Sicht des Gerichts zudem, dass die Vermieter den Mietern noch im Oktober 2023 eine Fortsetzung des Mietverhältnisses um weitere Jahre zu deutlich erhöhter Miete angeboten hatten.

Ersatzwohnung: Maklerkosten und Mietdifferenz nicht anzuerkennen

Ersatzfähig waren allerdings nur einzelne Schadenpositionen. Das AG erkannte insbesondere Umzugskosten, Aufwendungen für eigene Arbeitszeit im Zusammenhang mit Umzug und Ummeldung, Nachsende- und Telekommunikationskosten sowie einzelne Renovierungs- und Anpassungskosten an. Die Maklerkosten lehnte das AG dagegen vollständig ab. Auch einen Mietdifferenzschaden erkannte das Gericht nicht an.

Quelle: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 28.1.2026, 7 C 228/24