Bundesgerichtshof: Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums nicht gegeben ist, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt.

Das war geschehen

Der Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung der Klägerin. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 Euro. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete der Beklagte die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich 962 Euro (netto Kaltmiete) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt monatlich 1.100 Euro) an zwei Untermieter. Nachdem die Klägerin den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte sie im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.

Nachdem das Amtsgericht (AG) die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen hatte, gab das Berufungsgericht ihr statt. Mit der Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils – ohne Erfolg.

So entschied der Bundesgerichtshof

Der BGH hat die Revision zurückgewiesen. Das Räumungsurteil ist damit rechtskräftig. Der BGH: Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung zusteht. Die Kündigung der Klägerin ist wirksam, denn der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft erheblich verletzt. Ihm stand kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis einer – gewinnbringenden – Untervermietung zu.

Kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung

Der Mieter kann die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (hier: § 553 BGB) zu ermitteln. Danach ist die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Fall einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.

Hier, so der BGH, ist ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der von ihm vorgenommenen Untervermietung bereits deshalb nicht gegeben, weil er durch diese einen – die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigenden – Gewinn erzielt hat.

Quelle: BGH, Urteil vom 28.1.2026, VIII ZR 228/23, PM 24/26