Vermietete Wohneinheit: Wasseraustritt: Sondereigentümer muss Zutritt und Instandsetzung dulden

Bestimmungswidrige Wasseraustritte rechtfertigen es regelmäßig, den Wohnungseigentümer zum Zutritt zu seiner Sondereigentumseinheit und zur Duldung von Maßnahmen zur Beseitigung des Feuchtigkeitsaustritts zu verpflichten. Ist das Sondereigentum vermietet, kann die Gemeinschaft vom Sondereigentümer verlangen, auf seinen Mieter einzuwirken und diesen auf Duldung des Betretens der Wohnung in Anspruch zu nehmen. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin II.

Gemeinschaft hatte zwangsweisen Zutritt erreicht

In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trat Wasser von der Decke einer Kellereinheit aus. Fachunternehmen stellten im Oktober 2025 einen bestimmungswidrigen Feuchtigkeitsaustritt aus einem Bereich zwischen der Decke des Erdgeschosses und dem Boden des 2. Obergeschosses fest und empfahlen zeitnahe Trocknung und Instandsetzung. Die Eigentümer der betroffenen Wohneinheit verweigerten den Zutritt. Die Wohneinheit war vermietet. Die Gemeinschaft erwirkte beim Amtsgericht (AG) eine einstweilige Verfügung auf Zutrittsgewährung und Duldung der Instandsetzungsarbeiten. Der Zutritt musste zwangsweise vollzogen werden. Die Instandsetzungsarbeiten erfolgten erst danach. Die Berufung der Sondereigentümer blieb erfolglos.

Das LG bejaht den Anspruch der Gemeinschaft aus dem Wohnungseigentumsgesetz (hier: § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Bestimmungswidrige Wasseraustritte stellen regelmäßig einen hinreichenden Grund dar, den Sondereigentümer zur Zutrittsgewährung und Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen zu verpflichten.

Schaden an der Substanz des Gemeinschaftseigentums?

Maßgeblich ist, ob ein Schaden an der Substanz des Gemeinschaftseigentums zu besorgen ist. Für den Duldungsanspruch genügt, dass aufgrund des festgestellten Wasseraustritts ein Schaden am Gemeinschaftseigentum droht. Das genaue Ausmaß der Durchfeuchtung muss nicht bereits feststehen.

Ein vorheriger Eigentümerbeschluss war nicht erforderlich. Der Verwalter durfte die Maßnahme nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG als dringende Erhaltungsmaßnahme ohne Beschluss anordnen. Da die Wohneinheit vermietet war, traf die Sondereigentümer die Pflicht, auf ihren Mieter einzuwirken und diesen auf Duldung des Betretens in Anspruch zu nehmen. Dieser Pflicht kamen sie nicht nach.

Abwarten unzumutbar

Auch ein Verfügungsgrund lag vor: Drohen weitere Substanzschäden am Gemeinschaftseigentum, kann ausnahmsweise eine auf Zutrittsgewährung und Duldung gerichtete Leistungsverfügung nach § 940 ZPO ergehen. Ein Abwarten bis zur Rechtskraft eines Hauptsacheurteils ist der Gemeinschaft nicht zumutbar.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 22.5.2026, 56 S 1/26