Wohnrechtsrechner

Welchen Wert hat ein Wohnrecht? Ermitteln Sie den Jahreswert aus der Wohnfläche und dem ortsüblichen Mietwert – und daraus den Kapitalwert anhand der amtlichen Tabelle für das gewählte Bewertungsjahr.

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Für ein persönliches Wohnungsrecht: Bewertung nach BewG mit der BMF-Tabelle des gewählten Jahres und der Jahreswertgrenze des § 16 BewG. Ein vereinbarter Ablösebetrag oder ein Marktwert kann davon abweichen.

Alter, Jahreswert und Immobilienwert müssen zum gewählten Stichtag passen. Ein Jahreswechsel passt diese Angaben nicht automatisch an. Verfügbar: 2010 bis 2027.

BMF-Tabelle 2026 · Sterbetafel 2022/2024.

Nur die tatsächlich vom Recht erfassten Räume berücksichtigen.

Passender Mietwert für Lage, Zustand und Ausstattung; keine Warmmiete.

Nur nicht bereits im Mietwert enthaltene, rechtlich geschuldete zusätzliche Vorteile, z. B. bestimmte vom Eigentümer übernommene Leistungen. Ohne solche Vorteile: 0 €.

Nur Lasten, die den angesetzten Nutzungsvorteil mindern. Übliche eigene Verbrauchskosten nicht nochmals von der Nettomiete abziehen. Die Vertragsregelung ist maßgeblich.

Wert des genutzten Wirtschaftsguts für die Jahreswertgrenze. Bei einem nur teilweise belasteten Objekt muss der gegebenenfalls anteilige Wertansatz fachlich geklärt werden; der Rechner leitet ihn nicht automatisch aus der Wohnfläche ab.

Wohnberechtigte Person

Die letzte BMF-Tabellenzeile gilt ab 100 Jahren.

Die amtliche Tabelle führt diese beiden statistischen Spalten. Unklare Zuordnungen bitte fachlich klären.

Ihre Angaben werden nicht gespeichert oder an die Kanzlei übermittelt.

Was bedeutet ein Wohnungsrecht?

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB kann dazu berechtigen, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Bei einem Recht an einzelnen Räumen können auch gemeinschaftliche Einrichtungen mitbenutzt werden. Maßgeblich bleiben der genaue Inhalt des Rechts und seine Absicherung.

Wie entsteht der Jahreswert?

Ausgangspunkt ist hier der ortsübliche Nettomietwert der erfassten Räume: Fläche × monatlicher Mietwert je Quadratmeter × zwölf. Weitere geschuldete Vorteile und abzugsfähige Lasten können hinzukommen. Verbrauchskosten, die der Berechtigte ohnehin selbst trägt, dürfen nicht ohne Weiteres nochmals von einer Nettomiete abgezogen werden. Sie können auch einen bereits fachlich ermittelten Jahreswert direkt eingeben.

Welche Tabelle verwendet der Rechner?

Für die lebenslange Bewertung verwendet der Rechner die vollständige BMF-Tabelle des ausgewählten Bewertungsjahres (2010 bis 2027) mit den amtlichen Faktoren nach § 14 BewG. Bei einer zusätzlichen Höchstdauer wird nach § 13 BewG der niedrigere Faktor herangezogen. Ein gemeinsam bis zum letzten Todesfall bestehendes Recht wird anders behandelt als eines, das schon beim ersten Todesfall endet.

Ist der Kapitalwert zugleich der Ablösebetrag?

Nein. Die Berechnung mit § 16 BewG bildet eine gesetzliche Bewertungsmethode ab. Sie legt keinen Kaufpreis, Anspruch auf Auszahlung oder frei vereinbarten Ablösebetrag fest. Der Bundesfinanzhof hat außerdem klargestellt, dass die Bewertungsmaßstäbe für die Erbschaft- und Schenkungsteuer und die Grunderwerbsteuer auseinanderfallen können: BFH, II R 38/12.

Bei einer Beschränkung auf Teile eines Grundstücks sind der Umfang des Rechts und der maßgebliche Wertansatz gesondert zu bestimmen. Eine bloße Wohnflächenquote ist nicht automatisch die zutreffende steuerliche Wertquote.

Weitere Gestaltungsmöglichkeiten: Nießbrauchwert berechnen.

Jahrestabellen und Quellen

Maßgeblich ist das Kalenderjahr des Bewertungsstichtags. Die BMF-Tabelle für 2027 ist bereits veröffentlicht. Für 2014 und 2015 gelten die Faktoren von 2013 weiter, für 2018 die berichtigten Faktoren von 2017.

BMF-Veröffentlichungen für 2010 bis 2027 anzeigen

Rechts- und Tabellenprüfung: 6. November 2026. Das gewählte Jahr bestimmt die BMF-Tabelle; Alter und Wertansätze müssen zum tatsächlichen Bewertungsstichtag passen. Andere Jahre werden nicht automatisch fortgeschrieben.

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  • Kerstin Martin
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