(Kein) Formerfordernis:
Tücken bei der Kündigung eines Architektenvertrags
| Die Kündigung eines nach dem 31.12.2017 geschlossenen Architektenvertrags bedarf der Schriftform. Das regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (hier: §§ 650q, 650h BGB). Eine formwidrige Kündigung ist allerdings folgenlos, wenn die andere Partei die Kündigung hinnimmt. Es ist dann in der Regel eine stillschweigende Vertragsaufhebung anzunehmen. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt klargestellt. |
Das OLG sagt aber auch: Ruft der Auftraggeber über einen längeren Zeitraum keine weiteren Planungs- und Beratungsleistungen beim Auftragnehmer ab, kann darin keine Kündigung gesehen werden.
Quelle | OLG Frankfurt, Urteil vom 11.5.2023, 22 U 19/22, Abruf-Nr. 244905 unter www.iww.de; rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde, BGH, Beschluss vom 15.5.2024, VII ZR 118/23
Grundsteuer B:
Kein Grundsteuererlass bei Sanierung eines baufälligen Denkmals
| Das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz hat einem Mann den Erlass der Grundsteuer verwehrt, obwohl er herangezogen worden war, ein Baudenkmal zu erhalten. |
Für den Erhalt eines Fachwerkhauses begehrte der Kläger Grundsteuererlass
Der Kläger erwarb im Jahr 2012 ein Grundstück, das mit einem barocken Fachwerkhaus aus dem 18. Jahrhundert bebaut ist. Für dieses zog ihn die beklagte Ortsgemeinde für das Kalenderjahr 2022 zur Zahlung von Grundsteuer B in Höhe von 110,60 Euro heran. Der Kläger beantragte daraufhin den Erlass der Grundsteuer, weil die Erhaltung des Gebäudes wegen seiner Denkmaleigenschaft im öffentlichen Interesse liege und für ihn unrentabel sei.
Den Antrag des Klägers auf Erlass der Grundsteuer lehnte die Beklagte ab. Insbesondere habe der Kläger die Unrentabilität des Gebäudes nicht hinreichend belegt.
Erfolgloser Widerspruch
Hiergegen wandte sich der Kläger zunächst erfolglos mittels Widerspruch und dann mit seiner Klage. Er habe denkmalschutzbedinge Sanierungsmaßnahmen vorgenommen, unter anderem das Fachwerk freigelegt. Ohne die Denkmaleigenschaft hätte er das Gebäude abgerissen und das Grundstück anderweitig verwertet. Es seien zudem Rückstellungen für weitere Sanierungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Aus Rentabilitätsgründen habe er überwiegend Eigenleistungen erbracht. Er erziele inzwischen Mieteinnahmen in angemessener Höhe, dennoch sei ihm ein Verlust entstanden.
Verwaltungsgericht sah Voraussetzungen für Erlass nicht gegeben
Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Kläger habe keinen Anspruch auf Grundsteuererlass für das Jahr 2022, so das VG. Das Grundsteuergesetz (hier: § 32 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 GrStG) sehe dies nur für Grundbesitz vor, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liege, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten lägen. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor. Zwar bestehe ein öffentliches Interesse am Erhalt des Fachwerkhauses des Klägers. Der Grundbesitz sei jedoch nicht unrentabel. Der Kläger habe in erster Linie im weitaus überwiegenden Umfang Kosten aufgewendet, um das Gebäude im Sinne seiner eigentlichen Bestimmung zu Wohnzwecken zu ertüchtigen. Es sei deshalb prognostisch nicht davon auszugehen, dass der Grundbesitz was für einen Grundsteuererlass vorausgesetzt wird dauerhaft unrentabel sei. Eine valide Bewertung der Unrentabilität sei zudem nicht möglich, weil der Kläger nicht alle dazu benötigten Unterlagen vorgelegt habe.
Schließlich fehle es jedenfalls an der erforderlichen Kausalität zwischen (unterstellter) Unrentabilität und öffentlichem Erhaltungsinteresse. Denn der Kläger habe das Gebäude in Kenntnis des Sanierungsbedarfs zum Marktwert erworben. Das Gebäude sei wegen seines mehr oder weniger veralteten und teilweise maroden Zustands sanierungsbedürftig gewesen, nicht aufgrund der Denkmaleigenschaft.
Die Entscheidung ist rechtskräftig.
Quelle | VG Koblenz, Urteil vom 25.6.2024, 5 K 172/24.KO, PM 16/24
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure:
Ist ein Ententeich ein Ingenieurbauwerk?
| Kann das Honorar für Planungsaufträge für Baumaßnahmen und Anlagen, die in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) nicht beschrieben sind, frei vereinbart werden? Gilt die HOAI dann nicht? Antworten hierzu lieferte jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg. |
Das war geschehen
Ein Ententeich sollte von einem stehenden Gewässer zu einer wasserwirtschaftlichen Anlage umgewidmet werden. Der bereits im Verlauf eines Trennsystems genutzte Teich sollte als künftiger Retentionsraum genutzt werden. Die Parteien stritten über die Berücksichtigung eines Umbauzuschlags. Der Auftraggeber meinte, dass ein Objekt i. S. d. HOAI 2013 vorhanden sein müsse, andernfalls sei ein Umbau nicht möglich. Hier läge jedoch kein solches „Objekt“ vor. Daher sei ein Umbauzuschlag ausgeschlossen. Daran ändere auch nichts, dass der Teich durch Menschenhand geschaffen worden sei.
So sah es das Oberlandesgericht
„Objekt“ oder nicht „Objekt“ das war hier die Frage. Das OLG stützte sich zur Beantwortung auf ein Gerichtsgutachten. Der Sachverständige hatte festgestellt, dass der Ententeich von der Beklagten schon über einen längeren Zeittraum zur Ableitung von Mischwässern genutzt würde und überschüssige Wässer über ein Mönchsbauwerk in ein nahe gelegenes Gewässer abgeleitet werden. Es handele sich deshalb um eine ungenehmigte Anlage des Wasserbaus. Das Gericht bewilligte daher den Umbauzuschlag. Es handele sich um ein Ingenieurbauwerk (Anlage des Wasserbaus). Zwar würde durch die Planung nicht in die Konstruktion des Teichs eingegriffen, wohl aber in den Bestand. Dieser sei wesentlich, weil aus einer Anlage des Wasserbaus eine Anlage der Abwasserentsorgung entstehen sollte (Nutzungsänderung). Denn der Teich sollte bei dem umzustellenden Mischsystem in ein Trennsystem künftig nur noch den kontrollierten Abfluss von Regenwasser sicherstellen.
Das OLG: Durch die geplante Vertiefung des Teichs werde zwar auch in die Konstruktion eingegriffen. Die Wesentlichkeit dieses Eingriffs sei aber nicht vorgetragen worden, sodass sich das Wesentlichkeitskriterium nicht prüfen ließ. Wesentlich sei ein Eingriff, wenn er gegenüber dem Bestand einen Anteil von 10 bis 20 Prozent der Substanz ausmacht.
Quelle | OLG Naumburg, Urteil vom 16.5.2024, 2 U 96/23, Abruf-Nr. 244851 unter www.iww.de
