Brandschutz:
Fenster in Brandwänden sind unzulässig und zu verschließen
| Öffnungen in Brandwänden sind unzulässig und deshalb auf Aufforderung der Bauaufsichtsbehörde auch zu verschließen, wenn der angrenzende Nachbar sich mit diesen einverstanden erklärt hat und die Behörde erst nach längerer Zeit gegen den baurechtswidrigen Zustand vorgeht. Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Mainz. |
Nachbar stimmte Einbau von Fenstern zu
Das Wohngebäude der klagenden Grundstückseigentümer steht auf der Grenze zum Nachbargrundstück. Die grenzständige Brandwand des Gebäudes wies zunächst an zwei Stellen Glasbauflächen auf. Im Jahr 2009 wurde eine Glasbaufläche durch ein öffenbares Fenster ersetzt, einige Jahre später kam es an der zweiten Stelle zu einem Fenstereinbau. Daraufhin gab der Beklagte, die Bauaufsichtsbehörde, den Klägern auf, die Fenster zu beseitigen und die dabei entstehenden Öffnungen feuerbeständig zu verschließen. Die Kläger wandten sich gegen die Anordnung und machten geltend, der unmittelbar angrenzende Grundstücksnachbar habe schriftlich erklärt, mit den Fenstern einverstanden zu sein. Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid im Wesentlichen zurückgewiesen, verlangte aber nur noch einen hochfeuerhemmenden Abschluss der Brandwand. Die Kläger verfolgten die Aufhebung der Anordnung mit einer Klage weiter. Sie führten zusätzlich an, infolge der Zustimmung des Nachbarn und des jahrelangen Nichteinschreitens der Bauaufsichtsbehörde sei bei ihnen ein Vertrauenstatbestand entstanden, der eine baubehördliche Anordnung ausschließe. Das VG wies die Klage ab.
Brandwände: Öffnungen unzulässig
In Brandwänden seien Öffnungen von Gesetzes wegen unzulässig. Von der gesetzlichen Vorgabe dürfe nur ausnahmsweise unter Beachtung des öffentlichen Interesses des Schutzes der Allgemeinheit vor Brandgefahr und des Bauinteresses des Bauherrn abgewichen werden. Das Einverständnis eines Nachbarn zur Abweichung von dem Öffnungsverbot allein mindere das allgemeine Brandschutzbedürfnis nicht, zumal wenn wie hier ein weiterer Nachbar durch die betreffende Brandschutzwand gesetzlich geschützt werde, dieser der Baumaßnahme aber nicht zugestimmt habe.
Der Beklagte habe seine Befugnis zum Einschreiten gegen den baurechtswidrigen Zustand auch nicht verwirkt, weil er trotz dessen Kenntnis über längere Zeit hinweg nicht eingeschritten sei. Eingriffsbefugnisse auf dem Gebiet der Gefahrenabwehr unterlägen nicht der Verwirkung durch die Verwaltung. Die bloße Untätigkeit der Bauaufsichtsbehörde könne auch kein Vertrauen beim Bauherrn begründen, dass die Behörde nicht mehr gegen die rechtswidrige Baumaßnahme vorgehen werde. Die Kläger könnten sich deshalb auch nicht auf ein schutzwürdiges Vertrauen berufen, weil sie eigenmächtig die Glasbausteine durch Fenster ersetzt hätten, ohne zuvor den notwendigen Bauantrag gestellt oder die Baubehörde sonst einbezogen zu haben.
Quelle | VG Mainz, Urteil vom 6.12.2023, 3 K 39/23.MZ, PM 1/24
Festpreisvereinbarung:
Preisanpassung beim Bauvertrag aufgrund von Materialkostensteigerungen
| Das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken hat entschieden: Ein Bauunternehmen kann die zu einem Festpreis vereinbarte Errichtung eines Massivhauses nicht unter Verweis auf unvorhersehbare Materialpreissteigerungen verweigern, wenn es eine Formularklausel in den Bauvertrag eingebracht hat, die ihm eine unbegrenzte einseitige Anpassung der Vergütung ermöglicht.
Bauvertrag des Bauunternehmens unterzeichnet
Das klagende Ehepaar und das beklagte Bauunternehmen schlossen im Dezember 2020 einen Vertrag, in dem sich das Unternehmen dazu verpflichtete, auf dem Grundstück der Kläger ein Massivhaus zu einem Pauschalpreis von rund 300.000 Euro zu errichten. Hierzu verwendeten die Parteien ein Vertragsmuster des Unternehmens, in dem es heißt, dass beide Seiten bis zum Ablauf eines Jahres ab Vertragsunterzeichnung an den vereinbarten Preis gebunden seien, wenn innerhalb von drei Monaten nach Vertragsschluss mit den Bauarbeiten begonnen werde. Unter Verweis auf diese Bestimmung teilte das Unternehmen den Eheleuten im Juni 2021 mit, dass sich der vereinbarte Preis um etwa 50.000 Euro erhöhe. Es begründete den Schritt mit außerordentlichen und nicht vorhersehbaren Preissteigerungen beim Baumaterial.
Bauherren akzeptierten Preiserhöhung nicht
Das Ehepaar akzeptierte die Preiserhöhung nicht und forderte das Unternehmen seinerseits auf, mit den Bauarbeiten zu beginnen. Auf die Weigerung des Unternehmens erklärten die Eheleute die Vertragskündigung und beauftragten ein anderes Bauunternehmen mit der Errichtung eines Massivhauses zu einem höheren als dem mit der Beklagten vereinbarten Festpreis.
Wer trägt Mehrkosten?
Mit ihrer Klage haben die Eheleute verlangt, festzustellen, dass das beklagte Bauunternehmen verpflichtet ist, ihnen Mehrkosten bei der Errichtung des Hauses zu ersetzen, die deshalb entstehen, weil das Unternehmen sich geweigert hat, den Vertrag zum vereinbarten Preis zu erfüllen.
So entschieden die gerichtlichen Instanzen
Das Landgericht (LG) hat der Klage stattgegeben. Hiergegen hat das Bauunternehmen Berufung eingelegt. Es hat im Wesentlichen geltend gemacht, dass eine Errichtung des Hauses zum ursprünglich vereinbarten Preis existenzbedrohend und ihm daher nicht zumutbar gewesen sei.
Das OLG hat das Bauunternehmen auf die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung hingewiesen, woraufhin es sein Rechtsmittel zurückgenommen hat. Zur Begründung hat das OLG ausgeführt, dass den Eheleuten der geltend gemachte Ersatz zustehe. Die Weigerung des Unternehmens, zum vereinbarten Preis zu erfüllen, habe sie zur Vertragskündigung und zur Beauftragung eines anderen Unternehmens veranlasst. Hierauf zurückzuführende Mehrkosten des Baus müsse das Unternehmen ersetzen.
Bauunternehmen schuldete den Hausbau zum Festpreis
Das Bauunternehmen habe den Bau des Hauses zum vereinbarten Festpreis geschuldet. Die Preisanpassungsklausel im Vertrag sei unwirksam gewesen. Sie benachteilige die Kunden des Unternehmens unangemessen, wenn es die vereinbarte Vergütung durch die Festlegung der Listenpreise ohne Begrenzung einseitig anheben könne. Die Kunden könnten der Bestimmung bei Vertragsschluss nicht entnehmen, mit Preissteigerungen welchen Umfangs sie zu rechnen hätten.
Bauunternehmen hatte Risikoabsicherung in der Hand
Gerade Besteller eines Neubaus seien darauf aber in besonderem Maße angewiesen. Häufig sei die Finanzierung auf den Festpreis ausgerichtet, sodass schon vermeintlich geringfügige Änderungen die Kunden an die Grenzen ihrer Leistungsfähigkeit bringen könnten. Das Unternehmen habe die Vertragserfüllung zum vereinbarten Preis auch nicht verweigern dürfen, weil sich die Vertragsgrundlage aufgrund unvorhersehbarer Materialpreissteigerungen geändert habe, denn es habe bei Vertragsschluss die Möglichkeit gehabt, sich mit einer Bestimmung gegen dieses Risiko abzusichern, die auch den Interessen seiner Kunden Rechnung getragen hätte.
Quelle | OLG Zweibrücken, Beschluss vom 13.7.2023, 5 U 188/22, PM vom 15.2.2024
