Baufenster:
Nicht überall im Wochenendhausgebiet müssen entsprechende Gebäude erlaubt sein
| Beschränkt ein Bebauungsplan über ein Wochenendhausgebiet mittels sog. Baufenster die Bebaubarkeit von Flächen, kann für ein Grundstück, das außerhalb eines Baufensters gelegen ist, kein Bauvorbescheid erteilt werden. Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Mainz. |
Das war geschehen
Die Klägerin ist Pächterin eines Grundstücks, das im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, der ein Wochenendhausgebiet und hierfür überbaubare Flächen (sog. Baufenster) festsetzt. Das Pachtgrundstück ist danach nicht mit einem Wochenendhaus bebaubar, sondern nur mit Nebengebäuden, etwa zum Unterstellen von Gegenständen zur Freizeitnutzung.
Die Klägerin stellte einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids zur Klärung der Frage, ob ihr Grundstück mit einem Wochenendhaus bebaubar sei, und beantragte hilfsweise eine Befreiung von der Festsetzung über die überbaubaren Flächen. Sie machte zur Begründung ihres Antrags geltend: Für jedes andere Grundstück in der Straße sehe der Bebauungsplan ein Baufenster vor, nicht aber für ihres an vielen Stellen des Plangebiets seien nicht überbaubare Flächen zwischenzeitlich mit Gebäuden bebaut worden. Für ihr Grundstück sei sogar eine Hausnummer vergeben worden. Die Baugenehmigungsbehörde lehnte das Begehren ab. Das Widerspruchsverfahren blieb ohne Erfolg.
So entschied das Verwaltungsgericht
Das VG wies die Klage ab. Die Errichtung eines Wochenendhauses auf dem Pachtgrundstück sei nicht genehmigungsfähig, denn für dieses sehe der Bebauungsplan keine Fläche vor, die mit einem solchen Gebäude bebaut werden dürfe.
Keine verdichtetete Bebauung im Erholungsgebiet gewünscht
Die Beschränkung der Bebaubarkeit der Flächen über das gesamte Plangebiet hinweg diene nach dem Willen der Gemeinde als Plangeberin der Verhinderung einer verdichteten Bebauung in dem Erholungsgebiet und dem Erhalt von Waldflächen. Damit liege eine städtebaulich legitimierte Planung vor, die auch das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) der von der Beschränkung betroffenen Eigentümer nicht verletze. Ohne den Bebauungsplan wären im Außenbereich Gebäude zur privaten Freizeitnutzung generell bauplanungsrechtlich unzulässig. Die Festsetzung über die beschränkte Bebaubarkeit, an deren Geltung die Gemeinde ausdrücklich weiter festhalte, sei auch nicht funktionslos geworden, sie könne die bauliche Entwicklung in dem Plangebiet auch künftig noch beeinflussen. Denn es gebe noch unbebaute Grundstücke, für die ebenfalls ein Baufenster festgesetzt sei. Der überwiegende Teil der Bebauung sei auch innerhalb der Baufenster verwirklicht worden.
Großer Teil hielt Regeln nicht ein: Bebauungsplan gilt trotzdem
Unerheblich sei hingegen, dass in einer Vielzahl von Fällen Grundstücke entgegen der Festsetzung zu den Baufenstern bebaut worden seien. Der Geltungsanspruch einer Norm, wie der eines Bebauungsplans, gehe nicht bereits dadurch unter, dass sich ein großer Teil der Betroffenen nicht an die Regelung halte. Die Vergabe einer Hausnummer diene allein ordnungsrechtlichen Belangen und begründe keine Baurechte für ein Grundstück. Eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans über die beschränkte Bebaubarkeit der Grundstücke scheide aus, weil diese angesichts der Gesamtkonzeption einen Grundzug der Planung betreffe, über den die Baugenehmigungsbehörde auch zur Vermeidung eines Präzedenzfalls nicht hinweggehen könne. Allein die Gemeinde könne eine Umplanung des Bebauungsplans vornehmen.
Quelle | VG Mainz, Urteil vom 25.9.2024, 3 K 746/23.MZ, PM 8/24
Schadenersatz:
Energieberater schuldet korrekte Beratung
| Ein Energieberater schuldet zwar keinen Erfolg seiner Beratung in Form der tatsächlichen Förderung. Er muss aber korrekt beraten, sodass hieraus energetische Maßnahmen hervorgehen, die die Voraussetzungen der gesetzlichen Förderungsgrundlage erfüllen. Stellt er jedoch für die einzuhaltenden Wärmedurchgangskoeffizienten irrtümlicherweise auf die Werte des GEG ab, obwohl für die Förderung die Werte des BEG EM maßgeblich sind, sieht das Landgericht (LG) Berlin darin eine Verletzung seiner Beratungspflicht. Und das LG sieht den Berater sogar in der Pflicht, Schadenersatz zu leisten. |
Dienstvertragsrecht einschlägig
Das LG: Ein Energieberatungsvertrag ist als entgeltliche Geschäftsbesorgung einzuordnen, auf die Dienstvertragsrecht anzuwenden ist. Zwar wird angenommen, dass ein Energieberater in der Regel grundsätzlich keinen Erfolg in Form der tatsächlichen Förderung schulde oder dafür gar eine Garantie übernehme. Der Energieberater schuldet aber eine fachlich zutreffende Beratung, aus der energetische Maßnahmen hervorgehen, die die Voraussetzungen der gesetzlichen Förderungsgrundlage erfüllen.
Beratung zur Förderfähigkeit Hauptleistungspflicht
Diese Beratung im Hinblick auf förderfähige Maßnahmen stellt für den Verbraucher, der auf eine Förderung angewiesen ist, bei lebensnaher Betrachtung sogar eine Hauptleistungspflicht dar. Aufgabe einer Energie-Effizienz-Expertin im Rahmen der KfW-Förderung ist es regelmäßig, den Antragsteller über die passenden und aufeinander abgestimmten Sanierungsmaßnahmen für sein Gebäude zu beraten und gerade zu prüfen, ob diese technisch förderfähig sind, die Bestätigung zum Antrag und den späteren Verwendungsnachweis zu erstellen.
Konsequenzen
Gegenstand der Vertragsleistung war im Fall des LG die Beratung der energetischen Sanierung des Hauses in fachlicher Hinsicht und die Begleitung der Antragstellung beim Zuschussgeber mit dem Ziel der Förderungsfähigkeit der Baumaßnahmen. Der Energieberater hätte mithin gerade zutreffend und vollständig dazu beraten und darauf hinwirken müssen, dass die vorgeschlagenen Maßnahmen auch wirklich förderungsfähig sind. Nicht umsonst hatte er ihr Honorar von einem Förderzuschuss abhängig gemacht und sogar unter die Bedingung einer Förderungsgewährung gestellt.
Quelle | LG Berlin II, Urteil vom 18.2.2025, 30 O 197/23, Abruf-Nr. 247327 unter www.iww.de
