Gebäudesanierung:
Architekt haftet bei falscher Energieberatung
| Ein Architekt, der bei der Gebäudesanierung seine Kunden nicht nur in technischer Hinsicht berät, sondern auch Ratschläge zum Erhalt von Fördermitteln erteilt, muss für Schäden einstehen, wenn er die Fördervoraussetzungen fehlerhaft einschätzt. So hat es das Landgericht (LG) Frankenthal entschieden. |
Empfehlung des Architekten
Die Frau hatte sich zusammen mit ihrem mittlerweile verstorbenen Mann dazu entschlossen, ihr Mehrfamilienhaus energetisch sanieren zu lassen und wollte dafür möglichst auch Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhalten. Sie ließ sich dahingehend von einem Architekten beraten, der auch Leistungen im Bereich der Energieberatung anbietet. Dieser empfahl, das Objekt in Wohnungseigentum umzuwandeln, da dies eine Voraussetzung für die Gewährung von KfW-Fördermitteln im Rahmen des Programms „Energieeffizient Sanieren“ sei.
Kfw verweigerte Fördermittel
Entsprechend der Beratung des Architekten stellte das Ehepaar den Antrag auf die Fördermittel, noch bevor die Umwandlung des Hauses in Wohnungseigentum vollzogen war. Nachdem die Sanierungsarbeiten durchgeführt und die Umwandlung in Wohnungseigentum abgeschlossen waren, rief das Ehepaar die Fördermittel ab. Die KfW verweigerte jedoch die Auszahlung, da nach den Förderbedingungen nur Eigentümer von bestehenden Eigentumswohnungen antragsberechtigt seien; eine Umwandlung in Wohnungseigentum erst nach Antragstellung genüge dagegen nicht. Die nun entgangenen Vorteile verlangten die Eigentümer von dem Architekten ersetzt.
Architekt erbrachte Rechtsdienstleistung
Das LG gab der Klage statt. Der Architekt habe nicht nur auf technischer Ebene zugearbeitet, sondern mit seiner beratenden Tätigkeit zu den Fördervoraussetzungen der geplanten Sanierungsmaßnahme eine sogenannte Rechtsdienstleistung erbracht. Da die Information über die Voraussetzungen für die KfW-Förderung der geplanten Maßnahme unzureichend gewesen sei, habe er seine Schutzpflichten aus dem Beratungsvertrag verletzt. Hätten die Eheleute den Antrag erst nach der Umwandlung in Wohnungseigentum gestellt, hätten sie die Fördermittel erhalten. Den daraus entstandenen Schaden muss der Architekt nun erstatten.
Das LG: Der Architekt kann sich im Nachhinein nicht darauf berufen, er arbeite im Rahmen der Energieberatung nur auf technischer Ebene.
Das Urteil ist rechtskräftig.
Quelle | LG Frankenthal, Urteil vom 25.1.2024, 7 O 13/23, PM vom 28.3.2024
HOAI:
Keine Honorarkürzung, wenn nicht alle Grundleistungen erbracht wurden
| Allein mit der Rüge, es seien nicht alle in § 34 HOAI aufgeführten Grundleistungen erbracht worden, kann der Auftraggeber das Architektenhonorar nicht wirksam mindern. Die Bezeichnung „im Allgemeinen erforderlich“ in § 3 Abs. 3 HOAI soll nämlich klarstellen, dass nicht alle in den Leistungsbildern aufgeführten Leistungen bei jedem Objekt notwendig sind, um die Vertragsziele zu erreichen. So sieht es das Oberlandesgericht (OLG) Celle. |
Maßgeblich sind die vertraglichen Vereinbarungen
Maßgeblich sind nach dem OLG nicht die in der HOAI genannten Leistungsbilder, sondern die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Was ein Planer vertraglich schuldet, ergibt sich aus dem Vertrag, in der Regel also aus dem Recht des Werkvertrags. Der Inhalt dieses Vertrags ist nach den allgemeinen Grundsätzen des bürgerlichen Vertragsrechts zu ermitteln.
Die HOAI enthält keine normativen Leitbilder für den Inhalt von Architekten- und Ingenieurverträgen. Die in der HOAI geregelten „Leistungsbilder“ sind Gebührentatbestände für die Berechnung des Honorars der Höhe nach.
Daraus folgt, dass es sich bei den Vorgaben des § 34 Abs. 3 und Anlage 10.1 HOAI nicht um eine abschließende Darstellung, sondern um eine Auslegungshilfe handelt.
Es müssen nicht stets alle Grundleistungen erbracht werden
Die in Anlage 10.1 aufgeführten Grundleistungen sind nicht alle zwingend für einen vollständigen Honoraranspruch zu erbringen, wenn dies für den vereinbarten Leistungsumfang nicht erforderlich ist. Dies ergibt sich auch aus § 3 Abs. 2 S. 1 HOAI, wonach die in den Leistungsbildern erfassten Grundleistungen im Allgemeinen zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags erforderlich sind.
Das bedeutet im Umkehrschluss, dass nicht immer alle in der jeweiligen Leistungsphase aufgeführten Grundleistungen zur Lösung der jeweiligen konkreten Planungsaufgabe zwingend erbracht werden müssen. Sind bestimmte Grundleistungen nicht zur Lösung der konkreten Planungsaufgabe erforderlich, führt es nicht zu einer Honorarkürzung, wenn diese nicht erforderlichen Leistungen nicht erbracht wurden.
Quelle | OLG Celle, Urteil vom 7.2.2024, 14 U 12/23, Abruf-Nr. 239807 unter www.iww.de
Nachtragsforderung:
Riskant: Rechtsberatung durch Architekten
| In letzter Zeit häufen sich die Entscheidungen dazu, dass es nicht zu den Aufgaben des Architekten gehört, Rechtsfragen zu bearbeiten. Jetzt hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt eine neue Variante hinzugefügt und sich klar positioniert. |
Das OLG: Ob eine Nachtragsforderung des bauausführenden Unternehmers berechtigt ist, liegt außerhalb der Fragestellungen, für deren Richtigkeit der Architekt mit seiner Rechnungsprüfung im Verhältnis zum Auftraggeber einzustehen hat.
Quelle | OLG Frankfurt, Beschluss vom 2.3.2023, 21 U 69/21, Abruf-Nr. 240052 unter www.iww.de
