Strenge Förderrichtlinien:
„Vorzeitiger Maßnahmenbeginn“ beim Bauen mit Fördermitteln
| Ein (fördermittelschädlicher) vorzeitiger Maßnahmenbeginn liegt vor, wenn die einschlägige Förderrichtlinie eine klare Linie bei der Leistungsphase 6 zieht und der Mittelempfänger darüber informiert wurde, dass er eingeschaltete Planer vor Erhalt der Förderzusage nur mit Planungs- und Vorbereitungsleistungen bis einschließlich Leistungsphase 6 beauftragen soll. Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Magdeburg entschieden. |
Bauherr verlor Förderung
Das Urteil war für den Bauherrn besonders „bitter“. Denn er verlor die gesamte Förderung in Höhe von 240.000 Euro, weil er den Planer entgegen den Förderbestimmungen schon mit kleinen Leistungen der Leistungsphase 7 beauftragt hatte.
Bauherren informieren!
Konsequenz aus dem Urteil ist u. a.: Planer sollten Bauherren stets darüber informieren, wie streng Fördermittelgeber darauf achten, dass Förderbestimmungen eingehalten werden.
Quelle | VG Magdeburg, Urteil vom 25.3.2024, 3 A 155/21, Abruf-Nr. 241400 unter www.iww.de
Unwirksamkeit:
AGB dürfen Bauhandwerkersicherungshypothek nicht erschweren
| Regelt der Auftraggeber in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) Erschwernisse, um von ihm eine Bauhandwerkersicherungshypothek zu verlangen, ist dies unwirksam. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin. |
Anspruch nur bei Verzug?
Der Auftraggeber hatte einen Planer für Technische Gebäudeausrüstung mit Leistungen über knapp 4,7 Mio. Euro beauftragt. In seinen AGB hieß es u. a.: „Einen Anspruch aus § 650e BGB kann der Auftragnehmer nur geltend machen, wenn sich der Auftraggeber in Verzug befindet und die angemahnte Zahlung trotz Nachfristsetzung innerhalb von zwei Wochen nicht fristgemäß leistet. Die Geltendmachung des Anspruchs aus § 650e BGB setzt ferner voraus, dass der Auftragnehmer bei Nachfristsetzung oder danach dies mit einer Frist von drei Wochen angekündigt hat.“
Nachdem mehrere Rechnungen nicht bezahlt worden waren, verlangte der Planer erst eine Sicherheit nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 650f BGB, Bauhandwerkersicherung). Die brachte der Auftraggeber nicht bei. Daher beantragte der Planer ohne erneute Fristsetzung im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch zur Sicherung des Anspruchs nach § 650e BGB (Sicherungshypothek an dem Baugrundstück) i. H. v. ca. 340.000 Euro. Der Auftraggeber berief sich auf seine o. g. AGB-Klausel und wollte nicht leisten.
Landgericht gab Planer Recht
Die Klausel im Vertrag war unwirksam, denn sie benachteiligte den Planer als Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Sie war mit den wesentlichen Grundgedanken des § 650e BGB nicht vereinbar.
Der Anspruch auf Vormerkung einer Sicherungshypothek soll den vorleistungspflichtigen Unternehmer schützen und gewährt ihm hierzu einen im Eilverfahren zügig durchsetzbaren Anspruch. Diesen Grundgedanken stehen die mit den AGB aufgestellten Anforderungen, Verzug nach Fristsetzung und weitere Ankündigungsfrist, entgegen. Vor allem könnte der Auftraggeber ansonsten versuchen, bis zum Abschluss eines zuvor angekündigten einstweiligen Verfügungsverfahrens einen Eigentumswechsel herbeizuführen. Das könnte den Anspruch des Unternehmens vereiteln.
Quelle | LG Berlin, Urteil vom 6.7.2023, 19 O 101/23, Abruf-Nr. 237171 unter www.iww.de
Architektenvertrag:
Verbraucher nicht belehrt: Planer kann nur Basishonorarsatz abrechnen
| Wer mit Verbrauchern einen Architektenvertrag schließt, muss zum einen vermeiden, dass diese ihr Widerrufsrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 312b BGB) ausüben. Zum anderen ist die neue Belehrungspflicht der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (hier: § 7 Abs. 2 HOAI 2021) zu beachten. Sonst kann der Architekt maximal das Honorar nach den Basishonorarsätzen der HOAI abrechnen. Dies gilt, selbst wenn die Parteien etwas anderes vereinbart haben. Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Köln. |
Das sagt die HOAI zur Form und zum Fehlen einer Vereinbarung
§ 7 HOAI sagt, dass sich das (Architekten-)Honorar nach der Vereinbarung richtet, die die Vertragsparteien in Textform treffen. Sofern keine Vereinbarung über die Höhe des Honorars in Textform getroffen wurde, gilt für Grundleistungen der jeweilige Basishonorarsatz als vereinbart.
Das sagt die HOAI zur Aufklärungspflicht des Architekten
Außerdem schreibt die Norm vor, dass der Auftragnehmer, also der Architekt, den Auftraggeber, falls dieser Verbraucher ist, vor Abgabe von dessen verbindlicher Vertragserklärung zur Honorarvereinbarung in Textform darauf hinweisen muss, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als die in den Honorartafeln dieser Verordnung enthaltenen Werte vereinbart werden kann. Folge: Ohne diese (rechtzeitige) Belehrung gilt für die zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Grundleistungen anstelle eines höheren Honorars ein Honorar in Höhe des jeweiligen Basishonorarsatzes als vereinbart.
Diese Konsequenzen zog das Oberlandesgericht
Im Fall des OLG gab es diese Aufklärung nicht. Das OLG: Die Aufklärungspflicht gilt auch, wenn ein Zeit- oder Pauschalhonorar vereinbart worden ist. Ohne Belehrung kann der Planer nur den Basishonorarsatz abrechnen.
Quelle | OLG Köln, Urteil vom 8.4.2024, 11 U 215/22, Abruf-Nr. 241024 unter www.iww.de
