Miet und WEG Recht - Info 01.2021

Ferienwohnung:

Eigenmächtiges Handeln des Vermieters kann teuer werden

| Kommt es zu Streitigkeiten hinsichtlich der Anmietung einer Ferienwohnung, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres das Schloss austauschen. Dies zeigt ein Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Berlin. |

Der Kläger hatte eine Wohnung in Berlin an zwei Feriengäste vermietet. Kurz nach deren Einzug wandte er sich an die Polizei und teilte mit, die Gäste hätten zwar die Buchungskosten, nicht aber weitere Gebühren für ein verspätetes Einchecken entrichtet. Die Polizei solle daher sein Hausrecht durchsetzen und die Mieter aus der Wohnung entfernen. Dieser Aufforderung kam die Polizei nicht nach und verwies den Kläger auf die zivilrechtliche Geltendmachung seiner Ansprüche.

Am frühen Morgen des nächsten Tages alarmierten die beiden Touristen ihrerseits die Polizei, weil sie feststellen mussten, dass sie mit dem ihnen überlassenen Schlüssel nicht mehr in die Wohnung gelangen konnten. Dort befänden sich indes ihre persönlichen Sachen, darunter ein Medikament, auf dessen Einnahme einer von ihnen als HIV-positive Person dringend angewiesen sei. Die Polizei veranlasste daraufhin die Türöffnung durch einen Schlüsseldienst. Der erkrankte Gast nahm seine Medikamente im Beisein der Polizei ein. Für den Polizeieinsatz stellte der Polizeipräsident in Berlin dem Kläger eine Gebühr in Höhe von 135,71 Euro in Rechnung, zuzüglich der Kosten für den Schlüsseldienst in Höhe von 210,78 Euro.

Hiergegen wandte sich der Kläger mit seiner Klage, die das VG Berlin abgewiesen hat. Die Polizei habe die Wohnungsöffnung seinerzeit zu Recht anordnen und den Kläger rechtmäßig für die Kosten in Anspruch nehmen dürfen. Grundlage hierfür sei das Allgemeine Sicherheits- und Ordnungsgesetz Berlin gewesen, wonach die Polizei eine Wohnung ohne Einwilligung des Inhabers u.a. dann betreten und durchsuchen dürfe, wenn das zur Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr für Leib oder Leben erforderlich sei. Dies sei hier der Fall gewesen, weil der mit HIV infizierte Tourist auf die tägliche Einnahme seiner Medikamente angewiesen gewesen und das Betreten der Wohnung mutmaßlich durch das Auswechseln des Schlosses seitens des Klägers unmöglich geworden sei. Der Erkrankte habe entgegen der Ansicht des Klägers auch nicht ohne Weiteres anderweitige ärztliche Hilfe in Anspruch nehmen können, weil er auf die Medikamente eingestellt gewesen sei. Der Kläger sei als Veranlasser der Maßnahme auch der richtige Kostenschuldner.

Quelle | VG Berlin, Urteil vom 12.10. 2020, VG 1 K 107.19; PM Nr. 58/2020


WEG-Verwaltung:

Jahresrechnung: Es kommt auf den Zeitpunkt des Beschlusses an

| Für die Beurteilung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kommt es auf den Zeitpunkt des Beschlusses an. Er kann nicht durch nachgeholte Abrechnungen, Klarstellungen etc. geheilt werden. |

Das hat jetzt das Landgericht (LG) Rostock entschieden. Im seiner Entscheidung zugrunde liegenden Fall genügte die Jahresabrechnung im Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung. So war bereits nicht erkennbar, welche Vorschüsse geleistet wurden. Die Nachbesserung ließ das LG nicht mehr genügen.

Für den Verwalter ergeben sich aus der Entscheidung besondere Sorgfaltspflichten, wenn er eine eigene Haftung vermeiden will. Der Inhalt der Jahresabrechnung ist in § 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nicht geregelt. Die Abrechnungspflicht bestimmt sich daher nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Danach muss die Abrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Sie muss für einen Eigentümer verständlich sein, ohne dass er einen Buchprüfer oder sonstigen Sachverständigen hinzuzieht. An die Stelle der im Wirtschaftsplan geschätzten Daten treten die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben.

Zur Verständlichkeit der Jahresabrechnung hat auch das LG Dortmund klargestellt: Sie muss sich „aus sich heraus“ ergeben. Eine „aus sich heraus“ verständliche Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben liegt nicht vor, wenn erst aus anderweitigen Unterlagen, die nicht Bestandteil der Abrechnung und Gegenstand des Beschlusses sind, Einnahme- oder Ausgabekosten ersichtlich werden. Dies gelte sogar, wenn diese Unterlagen zur Einsicht bereitgehalten werden oder bei Beschlussfassung vorliegen.

Quelle | LG Rostock, Urteil vom 17.1.2020, 1 S 41/17, Abruf-Nr. 219006 unter www.iww.de; LG Dortmund, Urteil vom 13.12.2019, 17 S 140/19


Betriebskostenumlage:

Kosten der Baumfällung nicht umlagefähig

| Die Kosten für die Gartenpflege können Vermieter grundsätzlich über die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Denn hierbei handelt es sich um laufende Kosten. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Leipzig klargestellt. Es hat aber auch auf eine wichtige Ausnahme hingewiesen. |

Hierunter fallen nämlich nicht die Kosten für das Fällen von Bäumen. Zwar genüge ein mehrjähriger Turnus, um Kosten als „laufend“ anzuerkennen. Das Fällen eines Baums geschehe aber nur einmal. Daher sind die dabei entstehenden Kosten (hier sollte der Mieter rund 50 Euro zahlen) regelmäßig nur einmalige Ausgaben. Fällkosten gehören also nicht in die Betriebskostenabrechnung, so das AG.

Wie das AG Leipzig urteilten auch schon andere Gerichte, so z. B. das AG Garmisch-Partenkirchen. Die Besonderheit hier: Die Vermieterin hatte eine 65 Jahre alte morsche Esche fällen lassen. Dies hatte die Gemeinde ihr aufgrund der Baumschutzverordnung vorgeschrieben. Selbst, dass die Vermieterin durch das Fällen ihrer Verkehrssicherungspflicht nachgekommen sei, ändere nichts daran, dass sich die Mieter nicht an den Kosten beteiligen müssen. Denn diese seien letztlich für den Mieter unkalkulierbar und könnten sogar eine Monatsmiete übersteigen.

Quelle | AG Leipzig, Urteil vom 14.4.2020, 168 C 7340/19, Abruf-Nr. 219244 unter www.iww.de; AG Garmisch-Partenkirchen, Urteil vom 17.10.2016, 5 C 449/16

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