Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietrecht und WEG Info – 10.2020

Kostenumlage:

Was sind „laufende Schönheitsreparaturen“?

| Vermieter müssen angemieteten Wohnraum nebst Zugang und Zubehör während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten. Sie sind dafür verantwortlich, dass am Mietobjekt keine Schäden auftreten und Mieter es zu Wohnzwecken nutzen können. Trotzdem können Vermieter bestimmte Kosten zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands auf den Mieter abwälzen. |
Instandhaltungs- (= vorbeugende Maßnahmen) und Instandsetzungs- (= Reparatur) Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind nach der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) ausschließlich die dort genannten 17 […]

Mietrecht und WEG Info – 09.2020

Bauliche Veränderungen:

Form des Beschlusses sowie Pflichten und Haftung des Verwalters

| Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Dabei sind auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt. Daneben muss ggf. die Zustimmung der Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. |
Interessant sind auch die Ausführungen des BGH zu den Verwalterpflichten und zur Verwalterhaftung. Danach gilt: Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit […]

Mietrecht und WEG Info – 08.2020

Mietrecht:

Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

| Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Hat der Vermieter dem Mieter eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen und die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt, kann dieser vom Vermieter verlangen, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. |
Der BGH bestätigt: An die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel tritt die gesetzlich normierte Erhaltungspflicht des Vermieters. Diesen trifft eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand der Wohnung wesentlich verschlechtert hat. Doch Achtung: Der Vermieter muss die Wohnung auf Verlangen des Mieters zwar in einen […]

Mietrecht und WEG Info – 07.2020

Tierhaltungsvereinbarung:

Hund, Katze, Maus – Tierhaltung im Mietshaus

| In Deutschland werden Millionen Hunde, Katzen, Ziervögel und Kleintiere gehalten. Tierhaltungsvereinbarungen haben im Mietrecht daher erhebliche Bedeutung. Nach dem Urteil des BGH ist ein formularvertraglicher völliger Ausschluss der Tierhaltung („Hunde und Katzen“) unzulässig, auch soweit Kleintiere von der Verbotsklausel ausgenommen werden. Dasselbe gilt, wenn die Zustimmung zur Tierhaltung durch die Klausel ins „freie Ermessen“ des Vermieters gestellt wird. Doch was gilt im Einzelnen? |
1. Zustimmungsvereinbarung
Eine Zustimmungsvereinbarung darf für die Zustimmung des Vermieters keine Schriftform verlangen. Ist dies der […]

Mietrecht und WEG Info – 06.2020

Aktuelle Gesetzgebung: Gesetzentwurf:

Reformierung des Wohneigentumsgesetzes

| Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur grundlegenden Reformierung des Wohneigentumsgesetzes (WEG) vorgelegt (19/18791). |
Schwerpunkte sind dem Entwurf zufolge der grundsätzliche Anspruch sowohl von Wohnungseigentümern als auch Mietern auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss auf eigene Kosten. Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll vereinfacht werden. Das gilt insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen […]

Mietrecht und WEG Info – 05.2020

Mietsicherheiten:

Nur eingeschränkte Aufrechnung mit Kautionen bei öffentlich gefördertem Wohnraum

| Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum darf nicht mit Mietrückständen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen. |
Diese Klarstellung traf das Amtsgericht Bremen. Es wies darauf hin, dass bei öffentlich gefördertem Wohnraum eine Sicherheitsleistung mit dem Mieter nur vereinbart werden kann, wenn damit Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen gesichert werden sollen.
Aus diesem Urteil folgt damit, dass der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch nur […]

Mietrecht und WEG Info – 04.2020

Aufrechnung:

Voraussetzung für Aufrechnung mit Kautionsrückzahlungsanspruch

| Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadenersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, setzt dies voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadenersatzanspruchs aufrechenbar gegenüberstanden. |
Das stellte das Kammergericht (KG) klar. Die Richter machten dabei deutlich, dass wegen der erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche somit vor Eintritt der Verjährung ein Schadenersatzanspruch auf Zahlung bestanden haben muss.
Der Schadenersatzanspruch wegen Verletzung des Integritätsinteresses des Vermieters durch Beschädigungen oder vertragswidrige […]

Mietrecht und WEG Info – 03.2020

Kündigungsrecht:

Bei massiver Lärmbelästigung und Bedrohung greift die fristlose Kündigung

| Stört der Mieter massiv den Hausfrieden, kann der Vermieter die Wohnung fristlos kündigen. |
Das musste sich ein Mieter vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Er war von seinem Vermieter schriftlich abgemahnt worden, weil von ihm regelmäßig erhebliche Lärmbelästigungen ausgingen. Er hatte mehrfach alkoholisiert im Treppenhaus des Wohnhauses herumgeschrien. Mitbewohner hatte er als „Huren“ und „Polacken“ bezeichnet und gegen Wohnungstüren geschlagen. Kurze Zeit später war es zu erneuten Lärmbelästigungen […]

Mietrecht und WEG Info – 02.2020

WEG:

Ordnungsgemäße Verwaltung kann auch vorbereitende Maßnahme für späteren Eigentümerbeschluss sein

| Der Begriff der Verwaltung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist weit zu verstehen. Er umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können; solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden. |
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter wiesen allerdings auch darauf hin, dass auch Beschlüsse dieser Art ordnungsm […]

Mietrecht und WEG Info – 01.2020

WEG:

Ergänzende Auslegung einer Vertretungsklausel in der Teilungserklärung

| Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist auslegungsbedürftig. |
Sie ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt, und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Die Vertretungsklausel ist ferner ergänzend dahin auszulegen, dass […]

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