Mietvertragskündigung:
Anforderungen an eine Vollmacht
| Das Recht zur Zurückweisung einer Kündigung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 174 BGB) schützt das Interesse des Mieters an sicherer Kenntnis darüber, ob dem Vertreter die in Anspruch genommene Befugnis für das konkrete Rechtsverhältnis tatsächlich eingeräumt worden ist. Alle nach der beigefügten Vollmachtsurkunde verbleibenden Zweifel und Undeutlichkeiten gehen zulasten des Erklärenden. So hat es nun das Landgericht (LG) Berlin entschieden. |
Das hält daher die Zurückweisung auch bei Verwenden des Vordrucks für eine Rechtsanwaltsvollmacht für begründet, wenn diese ausschließlich den Namen des Vermieters enthält, aber jeder Hinweis auf die Person des Mieters oder auf ein konkret in Bezug genommenes Rechtsverhältnis fehlt.
Quelle | LG Berlin, Urteil vom 1.2.2024, 66 S 103/23, Abruf-Nr. 244147 unter www.iww.de
Mietschaden:
„Fenster auf“: Essensreste in Dachrinne
| Ein Mieter einer Dachgeschosswohnung entsorgte über sein Fenster Essensreste in eine Dachrinne. Das Amtsgericht (AG) Hannover hat entschieden: Der Mieter muss seine Wohnung räumen. |
Dachrinne durch Müll verstopft
Über sein Wohnungsfenster entsorgte der Mieter u. a. Nudeln, Fleisch, Gewürzgurken und Knochen. Die entsorgten Essensreste landeten in der Dachrinne und verstopften diese. Der Säuregehalt der Essenreste beschädigte die Dachrinne.
Vermieter kündigte zweimal
Die Vermieterin mahnte zunächst ab. Danach kündigte sie gegenüber dem rechtlichen Betreuer des Mieters fristlos und ordentlich.
Zudem installierte der Mieter durch einen mit einem Gitter geschützten Schacht im Bordstein eine Stromleitung für sein Mofa. Die Vermieterin kündigte daraufhin erneut.
Mietvertragliche Pflichten erheblich verletzt
Das AG überzeugte sich vor Ort, dass die Essensreste nur vom Mieter stammen können. Das Dachfenster befindet sich nur einen Meter von der Dachrinne entfernt. Andere Fenster oder Zugänge sind nicht in erreichbarer Nähe. Die Dachrinne war nur an der Stelle der gelagerten Essensreste beschädigt. Insoweit hat der Mieter durch die wiederholte Entsorgung von Essensresten über sein Wohnungsfenster die Mietsache beschädigt und damit seine mietvertraglichen Pflichten erheblich schuldhaft verletzt, sodass der Kündigungsausspruch nach gerichtlicher Überzeugung auch von einem Kündigungsgrund getragen war. Das AG gewährte dem Mieter über die noch andauernde Kündigungsfrist zum Auszug von sechs Wochen eine darüber hinausgehende Räumungsfrist von dreieinhalb Monaten.
Ein Antrag auf Räumungsschutz wurde mittlerweile zurückgewiesen.
Quelle | AG Hannover, Urteil vom 11.1.2024, 510 C 5216/23, PM vom 29.10.2024
Vertragsklausel:
Mieterhöhung: Das ist bei Indexklauseln zu beachten
| Eine im Wohnraummietvertrag vereinbarte Indexklausel, die ausschließlich eine Erhöhungsmöglichkeit vorsieht, kann nach Ansicht des Landgerichts (LG) Berlin II weder individual- noch formularvertraglich vereinbart werden. |
Nachteilsverbot beachten
Den Mietvertragsparteien sei nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 557b Abs. 1 BGB) die Vereinbarung einer näher definierten Indexmiete gestattet, allerdings nicht in Gestalt einer „upwards only“-Klausel. Das Verbot einer den Vermieter begünstigenden Einseitigkeitsklausel (sog. Nachteilsverbot) ergebe sich zwar nicht unmittelbar aus dem Gesetzeswortlaut. Der Gesetzgeber habe sich aber von einem entsprechenden Motiv leiten lassen, also bei fallendem Index müsse eine entsprechende Mietabsenkungsmöglichkeit eröffnet sein.
Vermieterseitige Allgemeine Geschäftsbedingung
Im Streitfall ergab sich bereits aus der Erscheinungsform des Textes und seinem Regelungsinhalt, dass es sich um von der Vermieterseite gestellte AGB handelte. In Anwendung der Unklarheitenregelung in § 305c Abs. 2 BGB war die Vertragsbedingung als eine den Mieter unangemessen benachteiligende Einseitigkeitsklausel zu werten. Aber auch eine „im Einzelnen ausgehandelte“ Individualvereinbarung sei angesichts des o. g. Nachteilsverbots unzulässig, so das LG.
Quelle | LG Berlin II, Urteil vom 20.6.2024, 67 S 83/24
Vorschusszahlungen:
Wirtschaftsplan: Reichweite der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer
| Eine im Wohnungseigentumsgesetz oder in einer Vereinbarung vorgesehene Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer umfasst sowohl die erste Beschlussfassung als auch erneute Beschlussfassungen über die bereits geregelte Angelegenheit. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt. |
Folge: Die Frage, ob die Wohnungseigentümer einmal oder mehrfach über dieselbe Angelegenheit entscheiden dürfen, betrifft nicht die Beschlusskompetenz, sondern die ordnungsmäßige Verwaltung. Der BGH weiter: Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht (WEG) auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans fassen. Die hierfür erforderliche Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG. Ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel lässt die Kompetenz der Wohnungseigentümer für einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans nicht entfallen.
Schließlich werde ein Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans regelmäßig nur ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen und schutzwürdige Belange einzelner Wohnungseigentümer hinreichend berücksichtigt werden.
Quelle | BGH, Urteil vom 20.9.2024, V ZR 235/23, Abruf-Nr. 244050 unter www.iww.de
