Wohnrecht: Alles „unter einem Dach“ ist kein Dachgeschoss

Ein dingliches Wohnrecht muss hinreichend bestimmt bezeichnet sein und den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort entsprechen. Fehlt es hieran, lassen sich aus der Vereinbarung keine Rechte herleiten. Das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken hat entschieden, dass sich ein dingliches Wohnrecht an einer „abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“ aus diesem Grund nicht auf eine Wohneinheit bezieht, die sich tatsächlich auf Erd- und Obergeschoss erstreckt.

Sohn wollte Räumung erreichen

Der Sohn wollte die Räumung einer Wohnung im Anwesen seines Vaters erreichen. Er berief sich hierzu auf ein zwischen seiner Mutter und seinem Vater im Jahr 1994 zu seinen Gunsten vereinbartes Wohnrecht. Dieses dann im Grundbuch eingetragene Wohnrecht umfasste ausdrücklich „die alleinige ausschließliche Benutzung der abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“. Tatsächlich handelt es sich bei dem Anwesen um ein Einfamilienhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und einem Kellergeschoss mit Einliegerwohnung.

Nachdem die Mutter als Zeugin vor dem Landgericht (LG) erläuterte, nach ihrem Verständnis habe sich die Wohnung im Dachgeschoss auf alles bezogen, was zu dem damaligen Zuhause des Sohnes „unter dem Dach“ gehört habe, hat das LG den Vater aufgrund dieser durch Auslegung zu berücksichtigenden Vorstellung bei Vertragsschluss zur Räumung der abgeschlossenen Wohnung in Erd- und Obergeschoss/Dachgeschoss verurteilt.

Oberlandesgericht wies Klage ab

Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Vaters hat das OLG das Urteil des LG geändert und die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, ein dingliches Wohnrecht sei bereits im Jahr 1994 nicht wirksam bestellt worden. Das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot erfordere, dass der Gebäudeteil, an dem das Wohnrecht bestellt wird, in der Eintragung detailliert beschrieben werde.

Abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss war gar nicht vorhanden

Anzugeben seien die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss, sodass jeder Dritte ohne Weiteres feststellen könne, welche Räume gemeint seien. In dem konkreten Einfamilienhaus sei eine „abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss“ nicht vorhanden.

Das Obergeschoss selbst sei nicht abgeschlossen und bilde aufgrund der baulichen Ausgestaltung erst gemeinsam mit dem Erdgeschoss eine Wohneinheit. Die in der Vereinbarung erfolgte Bezeichnung als „Dachgeschoss“ umfasse bereits sprachlich nicht die aus Erd- und Obergeschoss bestehende Wohneinheit.

Die Erklärung der Zeugin könne nicht berücksichtigt werden, da ihre Vorstellung bei Vertragsschluss nicht, wie gefordert, für jedermann ohne Weiteres erkennbar sei. Diese Anforderung schließe es aus, nachzuforschen, was die Familie mit der Eintragung bezweckt habe.

Das OLG hat die Revision gegen das Urteil nicht zugelassen.

Quelle: OLG Zweibrücken, Urteil vom 15.1.2026, 4 U 121/23, PM vom 16.3.2026