Gewerberaummiete: Wartungskostenumlage ohne Kostenobergrenze ist unwirksam

Eine formularmäßige Umlage von Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen in der Gewerberaummiete ist wegen unangemessener Benachteiligung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, wenn es an einer angemessenen Kostenobergrenze fehlt. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) München entschieden.

Es ging um die Rückzahlung von Nebenkosten

Eine Gewerberaummieterin verlangte die Rückzahlung geleisteter Nebenkosten aus mehreren Jahresabrechnungen. Der formularmäßig gestaltete Gewerbemietvertrag sah vor, dass neben klassischen Betriebskosten auch Kosten für technische Anlagen und Gemeinschaftsflächen, einschließlich Wartung, Erneuerung, Instandhaltung und Instandsetzung, anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Für Erneuerungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten außerhalb des Mietgegenstands war eine Deckelung auf 5% der Nettojahresmiete vorgesehen. Für Wartungskosten fehlte eine solche Begrenzung. Streit bestand vor allem darüber, ob die Klausel zur formularmäßigen Umlage der Wartungskosten ohne Kostenobergrenze wirksam war und in welchem Umfang Rückzahlungsansprüche bestehen.

Klausel teilweise unwirksam

Das OLG hält die Klausel teilweise für unwirksam. Die formularmäßige Umlage von Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen benachteiligt den Gewerbemieter unangemessen (§ 307 Abs. 1 BGB), wenn keine Kostenobergrenze vorgesehen ist.

Nach dem OLG gilt dies auch, wenn Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Höhe nach begrenzt sind, Wartungskosten jedoch nicht. Auch Wartungskosten sind – insbesondere bei komplexen technischen Anlagen – nicht stets verlässlich kalkulierbar.

Die Klausel ist jedoch trennbar: Unwirksam ist sie nur soweit, dass sie Wartungskosten ohne Begrenzung erfassen soll. Soweit sie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten mit wirksamer Begrenzung regelt, bleibt sie bestehen. Die Mieterin konnte deshalb nur die auf unwirksam umgelegte Wartungskosten entfallenden Beträge zurückverlangen, nicht aber sämtliche unter Instandhaltung abgerechneten Positionen.

Quelle: OLG München, Urteil vom 12.2.2026, 14 U 1880/25e