Immobilienrecht:
Wohnungskauf: Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen verschwiegenem Mangel
| Hat der Verkäufer einer Wohnung arglistig einen Mangel verschwiegen, hat der Käufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags, auf Ersatz von Aufwendungen und auf Schadenersatz. |
Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Coburg. Geklagt hatte eine Frau, die vom Beklagten eine Eigentumswohnung gekauft hatte. Den Kaufpreis hatte sie teilweise über ein Darlehen finanziert. Im Kaufvertrag hatten die Parteien die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Dieser hatte versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt seien.
Nach dem Einzug stellte sich heraus, dass von einer unter der Wohnung im Erdgeschoss gelegenen Seniorentagesstätte erhebliche Lärmbeeinträchtigungen ausgingen. Hierüber hatte sich der Verkäufer bereits bei der Hausverwaltung beschwert, als er selber noch in der Wohnung wohnte. Die Käuferin erklärte wegen der verschwiegenen Lärmbelästigung den Rücktritt vom Kaufvertrag. Sie verlangte vom Beklagten u.a. die Rückzahlung des Kaufpreises, den Ersatz von Aufwendungen für Notar, Makler, Grunderwerbsteuer etc. sowie die Feststellung, dass der Beklagte auch den weiteren Schaden aus dem zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommenen Darlehen zu tragen hat.
Die Lärmbelästigung sei unerträglich und auf eine nicht ausreichende Lärmdämmung im Anbau der Wohnung zurückzuführen. Man höre Gespräche, Singen und auch die Klingel aus der unter der Wohnung befindlichen Seniorentagesstätte. Diesen Mangel habe der Verkäufer arglistig verschwiegen. Auf die Frage der Käuferin nach Lärmbelästigungen habe er nur auf ein gelegentliches Türschlagen verwiesen. Der beklagte Verkäufer verwies auf die bekannte gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und die damit einhergehenden üblichen Lärmeinwirkungen. Ein arglistiges Verschweigen des Mangels leugnete er. Zwar hätte es diesbezüglich Beschwerden bei der Hausverwaltung gegeben, jedoch sei der Mangel dann beseitigt worden.
Das Gericht hat u.a. ein Gutachten zum baulichen Zustand der Wohnung eingeholt und diese auch selbst in Augenschein genommen. Dabei hat sich herausgestellt, dass die maßgeblichen Schalldämmwerte der Wohnung deutlich unterschritten waren. Daher lagen die Störungen in einem nicht mehr zumutbaren Bereich. Um diesen Mangel zu beheben, müsste die gesamte Fassade neu konstruiert werden. Das Gericht war davon überzeugt, dass der Mangel auch schon bei Übergabe der Wohnung vorgelegen habe. Dies folge aus der baulichen Ursache des Mangels. Zudem sprächen hierfür die früheren Beschwerden des Beklagten gegenüber der Hausverwaltung. Er habe auch noch nach kleineren Umbaumaßnahmen gegenüber der Hausverwaltung erklärt, dass er sich wegen der Lärmbelästigung überlegen müsse, die Wohnung wieder aufzugeben. Aufgrund des letztgenannten Umstands ging das Gericht auch davon aus, dass der Beklagte den Sachmangel beim Verkauf der Wohnung arglistig verschwiegen habe.
Das LG hat den Beklagten verurteilt, den Kaufpreis zurückzuzahlen (gegen Rücknahme der Eigentumswohnung) und die Aufwendungen der Klägerin zu erstatten. Weiter muss der Verkäufer der Klägerin auch den Schaden aus dem zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommenen Darlehen ersetzen. Schließlich muss er auch deren vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten tragen.
Quelle | LG Coburg, Urteil vom 23.12.2014, 23 O 358/13, Abruf-Nr. 145159 unter www.iww.de.
Amtshaftung:
Schadenersatz und Schmerzensgeld nach „Festnahme“ durch Polizeihund
| Wird ein Jugendlicher bei der Festnahme von einem Polizeihund erheblich gebissen, sodass er am ganzen Körper Verletzungen davonträgt, hat er einen Anspruch auf Schadenersatz und Schmerzensgeld. |
Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe im Fall eines 14-jährigen Jugendlichen. Der war mit seinen Freunden auf einem Gelände angetroffen worden, als die Polizei dort gegen 23 Uhr nach dem Täter eines kurz zuvor begangenen Raubüberfalls fahndete. Der Jugendliche und seine Freunde rannten davon, als sie die Polizeifahrzeuge sahen, um einer polizeilichen Kontrolle zu entgehen. Die Polizei entschloss sich aufgrund dieses verdächtigen Verhaltens, die Flüchtenden festzunehmen. Dabei kam ein Diensthund zum Einsatz. Der von der Leine gelassene Diensthund stürzte sich auf den Jugendlichen und fügte ihm zahlreiche Bissverletzungen an beiden Unterarmen, am rechten Oberarm, am Rücken und an den Beinen zu. Nach der Festnahme stellte sich heraus, dass der Jugendliche mit dem Raubüberfall nichts zu tun hatte. Er konnte aufgrund der Verletzungen mehrere Tage seine Hände nicht benutzen. Die Wunden mussten mehrere Wochen lang versorgt werden.
Der Jugendliche – vertreten durch seine Eltern – forderte in einem Prozess gegen das Land Baden-Württemberg Schmerzensgeld und Schadenersatz. Er ist der Ansicht, dass der Einsatz des Polizeihundes rechtswidrig gewesen sei. Bereits das Landgericht Freiburg hatte ihm Schadenersatz und Schmerzensgeld zugesprochen. Es war aber nicht von einer Amtspflichtverletzung des Diensthundeführers ausgegangen. Zudem hatte es ein Mitverschulden des zum Zeitpunkt des Vorfalls alkoholisierten Jugendlichen angenommen.
Das OLG hat nun im Ergebnis die Entscheidung des Landgerichts bestätigt. Anders als das Landgericht gingen die Richter jedoch von einer zumindest fahrlässigen Amtspflichtverletzung des Hundeführers der Polizei aus. Zwar seien die Polizeibeamten damals berechtigt gewesen, den Jugendlichen vorläufig festzunehmen. Es habe nämlich zunächst der Verdacht einer Straftat gegen ihn bestanden. Jedoch habe der Hundeeinsatz nicht den gesetzlichen Voraussetzungen der Anwendung des sogenannten unmittelbaren Zwangs entsprochen. Es gebe keinen nachvollziehbaren Grund für die Vielzahl der Bissverletzungen, die der Jugendliche erlitten habe. Das Ausmaß der Verletzungen sei unverhältnismäßig. Der Hundeführer sei verpflichtet gewesen dafür zu sorgen, dass es – jedenfalls – bei einem einzelnen, der Festnahme dienenden Biss bleibt. Der polizeiliche Hundeführer müsse den Hund auch in einer Festnahmesituation so beherrschen und kontrollieren, dass ein willkürliches Beißen des Hundes ausgeschlossen sei. Es liege eine zumindest fahrlässige Amtspflichtverletzung des Polizeibeamten vor. Dafür müsse das Land Baden-Württemberg als Dienstherr einstehen.
Das OLG sprach dem Jugendlichen daher Schadenersatz und ein Schmerzensgeld von 2.500 EUR zu.
Quelle | OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.6.2015, 9 U 23/14, Abruf-Nr. 145158 unter www.iww.de.
Haftungsrecht:
Haftung, wenn Makler trotz erheblicher Vorerkrankungen zum Abschluss rät
| Eine Versicherungsmakler-GmbH muss sich das Verhalten ihres Geschäftsführers zurechnen lassen und haftet einem Kunden auf Schadenersatz, wenn der Geschäftsführer seine Sachwalterpflichten verletzt, und der Versicherer den Versicherungsvertrag deswegen anfechten kann. |
Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz klargestellt. Der Versicherungsmakler hatte dem Kunden zu einer Berufsunfähigkeitsversicherung geraten. Der Kunde hatte mehrfach Bedenken geäußert wegen seiner teils erheblichen Vorerkrankungen wie Herzkatheteruntersuchung, Koronarangiographie, LWS-Beschwerden und Rückenschmerzen. Im Beratungsgespräch brachte der Makler Formulare mit, in denen die wesentlichen Gesundheitsfragen bereits mit „nein“ angekreuzt waren. Diese Pflichtverletzung des Maklers bewirkte, dass der Versicherer den Berufsunfähigkeitsversicherungsvertrag anfechten konnte. Der Schaden des Kunden besteht in den aufgewendeten Prämien, die der Versicherer behalten darf. Den Kunden trifft kein Mitverschulden, weil er den Antrag noch unausgefüllt unterzeichnet hat. Denn er kann sich darauf verlassen, dass der Makler als sein Sachwalter den Vertragsschluss sorgfältig bearbeitet und erledigt. Die Versicherungsmakler-GmbH musste dem Kunden gegenüber daher für die gezahlten Prämien haften.
Quelle | OLG Koblenz, Beschluss vom 30.4.2015, 10 U 35/15, Abruf-Nr. 144703 unter www.iww.de.
Berufskrankheiten-Verordnung: Vier neue Berufskrankheiten
| Die Berufskrankheiten-Verordnung (BKV) enthält Krankheitsbilder, die durch besondere Einwirkungen am Arbeitsplatz verursacht sind (z.B. Chemikalien oder einseitige körperliche Belastungen). Die Anlage 1 der BKV enthält derzeit 77 anerkannte Berufskrankheiten. Zum 1.1.15 sind die vier folgenden Berufskrankheiten neu aufgenommen worden: |
- Bestimmte Formen des „weißen Hautkrebses“ (Plattenepithelkarzinome) bzw. Vorstufen der Erkrankung (multiple aktinische Keratosen der Haut) infolge Sonneneinstrahlung (BK 5103),
- Carpaltunnel-Syndrom (BK 2113), Druckschädigung eines Nerves im Unterarm durch wiederholte manuelle Tätigkeiten mit Beugung und Streckung der Handgelenke, erhöhten Kraftaufwand der Hände oder durch Hand-Arm-Schwingungen,
- Hypothenar-Hammer- und Thenar-Hammer-Syndrom (BK 2114), Gefäßschädigung der Hand durch stoßartige Krafteinwirkung,
- Larynxkarzinom (Kehlkopfkrebs) infolge intensiver und mehrjähriger Aussetzung von Schwefelsäuredämpfen (BK 1319).
HINWEIS | Arbeitgeber oder Ärzte müssen den Verdacht auf eine Berufskrankheit bei einem Arbeitnehmer dem Unfallversicherungsträger melden (Verdachtsanzeige). Seit 2010 werden aktuelle Hinweise für die Berufskrankheitenanzeige von der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung herausgegeben (www.dguv.de/de/Versicherung/Berufskrankheiten).
